いちご Research Memo（1）：不動産価値向上のトップ企業、ホテルリート上場・メガソーラー黒字化で収益力向上 – フィスコ in とれまが

いちご※<2337>は、不動産価値向上（不動産再生）のトップ企業である。社名の「いちご」は「一期一会」に由来する。不動産物件の取得から賃貸、不動産価値向上、売却、管理などを幅広く手掛け、総合不動産サービスを展開する。いちごオフィスリート<8975>、いちごホテルリート<3463>（2015年11月上場）、メガソーラー（太陽光発電）事業をグループ内に持つ。2015年11月、東証1部に昇格した。

※いちごグループホールディングス株式会社から2016年9月1日付で商号変更予定

主な事業セグメントはアセットマネジメント事業、心築（しんちく）事業（旧：不動産再生事業※）、クリーンエネルギー事業の３つである。心築事業が全社売上および営業利益の約8割を稼ぐ大黒柱である。同社の強みは、不動産価値向上ノウハウにあり、2016年2月期に売却した不動産の取得価格234億円に対し、80億円の譲渡益を計上した。また健全な財務基盤を背景に、低利（平均金利1.41％）かつ長期（平均借入期間8.7年）の資金調達ができることが積極的な物件取得につながっている。2016年2月期累計で45物件、856億円の物件を取得した。

※セグメント名を「不動産再生」から「心築」に改称。「心で築く、心を築く」を信条とし、心をこめた丁寧な不動産価値の創造を意図する

2016年2月期は、大幅な増収増益を達成した。売上高は49,699百万円（前期比16.4%増）、営業利益15,417百万円（前期比88.3%増）、経常利益13,889百万円（前期比91.4%増）、当期純利益12,925百万円（前期比91.2%増）となり、圧倒的な増益を達成した。増収増益の主要因は心築事業であり、ホテルリートへの物件供給や所有物件の価値向上による賃料収入の増加などだ。2017年2月期通期予想においても好調を維持し、売上高125,600百万円（前期比152.7％増）、営業利益18,500百万円（前期比20.0%増）と増収増益を見込む。

2017年2月期を初年度に３ヵ年の新中期経営計画「Power Up 2019」がスタートした。「成長と深化」をキーワードにするこの中期経営計画は、収益の成長を重視しながらも、持続性や株主還元にも配慮したバランスのとれた内容になっている。経営指標（KPI）の例として、営業利益で25,000百万円（19/2月期）、当期純利益で14,800百万円（同）を目指す。日本ではまだ例が少ない「累進的配当政策（減配なし、配当維持もしくは増配のみ）」を導入し、株主還元を強化する。

■Check Point
・不動産価値向上に裏づけられた圧倒的な収益力
・東証1部に昇格、JPX日経インデックス400への組み入れも確実視
・ホテルリート上場（2015年11月）、クリーンエネルギー事業もインフラファンド上場視野

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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