トーセイ Research Memo（4）：私募ファンドの組成・運営やREITの運営を行う – フィスコ in とれまが

■トーセイ<8923>の会社概要

d)不動産ファンド・コンサルティング事業
子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズ(株)を中心に展開する不動産ファンド・コンサルティング事業では、私募ファンドの組成・運営、トーセイ・リートの運営を行い、各種フィー収入を得ている。私募ファンドのエクイティ出資者は主に海外投資家。エクイティ出資者と利害を共有するためセイムボート出資を行うこともある。コンサルティング事業では、CRE（企業不動産）に係る仲介手数料やディスポジションフィー、コンサルティングフィーを得ている。

ファンドからのフィー収入の体系は以下のとおり。

リーマンショック後は破綻したAM会社からAMを肩代わりするレスキューAMを積極的に受託していたが、これはAMフィー料率が低い。現在では物件売却が進み、レスキューAMは残り少なくなっている。

私募ファンドへのセイムボート出資からは、賃貸収益を原資とするインカム配当、物件売却益を原資とする売却配当を受領する。

CREに関しては、現在8社の事業会社から14棟にかかるコンサルティング業務を受託し、稼働率向上や再開発などのアドバイスを行っている。コンサルティングフィー収入自体の収益寄与は小さいが、CREを通じ物件取得や、物件売却時の仲介につながることがある。

私募ファンドのAUMは物件売却の進捗とともに減少傾向だったが、2014年12月にブラックストーンから日本の賃貸マンションに投資する約2,000億円のファンドのAMを受託したことにより2015年11月期に急反転した。

運用期間が有期の私募ファンドと異なりREITは無期であるため、AUMの維持拡大のために今後のトーセイ・リートの外部成長が期待される。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　堀部　吉胤）



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