サムティ Research Memo（4）：投資用マンションは入居者と投資家双方の需要に支えられ好調 – フィスコ in とれまが

■業界環境

サムティ<3244>の今後の成長戦略に重要な影響を及ぼすJ-REIT市場に目を向けると、現在の時価総額は約12兆円（銘柄数55柄）の規模となっている。リーマンショック後の金融引き締め等の影響により一旦低迷する局面があったものの、2012年以降は、国内景気の回復や長期にわたる金融緩和などにより順調に拡大基調をたどってきた。また、最近ではインバウンド需要の拡大等を見据えた商業施設やホテル、高齢化社会に向けた介護施設のほか、物流施設やインフラ（太陽光発電所等）など、投資対象も多様化してきており、さまざまな投資機会を創出すると同時に、市場の成長余地も大きい。

足元の東証REIT指数の動向についても、英国のEU離脱の影響等による値動きはあったものの、総じて好調に推移している。米国の利上げや欧州及び中国経済の先行き不透明感、国内における円高や株安の影響など、投資環境全般は必ずしも良くはないが、国内外の機関投資家からは利回りを確保でき、キャッシュフローが比較的安定しているJ-REITに対する投資意欲は強い。特に、日銀によるマイナス金利政策の導入以降、10年国債利回りなどが大きく低下する一方で、相対的に高い分配金利回り（3％を超える水準）が期待できるJ-REITに対して、旺盛な資金流入が続いている。また、今後についても、マイナス金利政策の下、さらなる金融緩和期待（日銀による買い入れ枠の拡大を含め）や不動産市況の改善（空室率の改善や賃料の上昇等）などにより、中期的にも上昇基調で推移するとの見方が強い。

一方、投資用マンションについても、入居者（利用者）及び投資家双方の旺盛な需要に支えられて好調に推移している。東京都総務局の公表データによると、同社の供給エリアの大部分を占める東京23区の人口は、東京都への転入超等を背景として増え続けている。特に、若年層を含め、晩婚化や離婚率の増加などを背景として単身世帯の増加が目立っており、今後もワンルームマンションの賃貸需要を支えていくものと考えられる。また、この傾向は、大阪や名古屋はもちろん、福岡、札幌など、地方大都市圏においてもみられており、国内人口が減少する一方で、人口の都市集中化が進んでいる。投資家サイドでも、将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた20～30代の個人投資家や、基礎控除の引き下げによる相続税対策として高齢者からの需要が拡大している。

また、不動産業界を取り巻く金融環境も追い風である。日本銀行の調査によると、2015年の不動産業向け新規貸し出しは前期比6.1%増の10兆6,730億円となり、金融機関の不動産融資に対する積極姿勢が顕著となっている。融資残高でも、2015年12月末は65兆7,102億円と過去最高を更新した。

一方、業界の課題については、金融機関による不動産融資の積極化とプレイヤーの増加により、都心での用地仕入が難しくなってきたことや、地価の上昇や建築費の高騰などがあげられる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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