ＡＤワークス Research Memo（2）：収益不動産販売とストック型フィービジネスの2つのセグメント – フィスコ in とれまが

■事業概要

(1)事業内容

エー・ディー・ワークス<3250>の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社として国内でプロパティ・マネジメント事業（以下PM事業）を行う(株)エー・ディー・パートナーズ（以下ADパートナーズ）や(株)エー・ディー・エステート（以下ADエステート）、不動産テック事業を行うSMIの3社、米国で収益不動産販売事業やPM事業、それらを統括する事業統括会社の3社を展開している。

収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンションを仕入れ、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の売上高の約9割、経常利益の約7割を占める主力事業となっている。営業エリアは中古マンションの賃貸需要が旺盛な都心部が中心。顧客の8～9割は個人富裕層で、物件価格としては200～300百万円台の中古マンションが中心となっている。こうした価格帯の物件は入居率が高く、家賃収入が安定しているほか、値下がりリスクも相対的に低く、個人富裕層が投資運用対象として手掛けるには手頃な水準となっている。また、販売対象物件として仕入価格で500百万円超のオフィスビルなども手掛けているが、件数としては全体の1割程度の水準となっている。さらに、2015年3月期からは米国カリフォルニア州においても、子会社を通じて収益不動産販売事業を本格的に開始している。

ストック型フィービジネスとは、販売用不動産で売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するプロパティ・マネジメント収入（入退去手続、賃料徴収等管理受託フィー）、仲介、不動産鑑定、デューデリジェンス、相続対策などのコンサルティング収入で構成されている。なお、プロパティ・マネジメントについては子会社のADパートナーズで行っている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）



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