イントランス Research Memo（3）：発想力と行動力で、“訳あり”物件を再生するプロ集団 – フィスコ in とれまが

■事業概要

1. プリンシパルインベストメント事業
(1) 対象物件・企業
潜在的な価値を有しながらも、低稼働・未利用により有効活用されていない不動産を対象としている。過去に取得したエリアは、首都圏を中心とするもののエリアにとらわれない。また物件タイプもオフィス、レジデンスだけでなく、ホテルや商業施設、更地にも投資する。2017年3月期の仕入れ物件としては、山下町プロジェクトII（横浜市、オフィス）、鎌倉材木座（鎌倉市、土地）、和歌山マリーナシティ(和歌山市、ホテルなど)がある。

(2) 再生手法
イントランス<3237>は、エリアの特性やニーズに合わせた最適なプランを企画することにより、不動産を魅力的な金融商品として再生することを得意としている。同社の再生ノウハウを語る上で欠かせない事例が芝公園プロジェクト（THE PLACE of TOKYO、結婚式場、レストラン）である。築47年の古いオフィスビルを「東京タワーを下から望める結婚式場」というコンセプトのもと、躯体だけを残して旧容積を維持するスキームで、耐震性を備えたブライダルビル結婚式場に再生。約10億円の利益を生み出すプロジェクトとなった。このように、他社が扱わない難しい物件においても、そのクリエイティブな発想力と果敢な行動力によって、高い収益を獲得するのが同社の真骨頂である。

(3) 出口
投資家、事業法人、不動産ファンド等のネットワークを持っており、物件に合った出口を探索する。2017年3月期は、山下町プロジェクトI（横浜市）、他収益マンションや戸建て計3物件の売却を行い、セグメント業績は前期比で増収増益だった。

2. ソリューション事業
多様なビジネスモデルがあるが、賃貸管理事業が柱となっている。現在は、蓮田ショッピングセンター及び和歌山マリーナシティ内3施設からの賃料及び配当金収入がメインである。プリンシパルインベストメント事業としてバリューアップされ、売却される場合でも、保有期間の賃料収入はこのセグメントで計上され、相乗効果が期待できる。安定的な収入が得られるストックビジネスであり、全社業績の安定に寄与している。2017年3月期のセグメント業績は、前期比では減収減益となったが、これは2016年3月期に発生したM&Aの手数料が特殊なためであり、堅実な業績と評価してよいだろう。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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