プロパスト Research Memo（4）：パターン化でデザイン性と低コストを両立 – フィスコ in とれまが

■賃貸開発事業

1. 事業概要
2年ほど前にスタートした事業である。首都圏エリアを中心とした立地で、かつ、最寄り駅から徒歩10分圏内のマンション用地を取得し、40〜50坪程度の小さな土地を中心に、20戸以下の小規模な中低層物件に狙いを定める。投資額は1物件当たり土地購入を1～2億円程度にとどめ、20戸未満の1棟で3～5億円程度での売却を目標としている。取得から資金回収まで、1年程度と短い。

賃貸開発事業の2017年5月期売上高は前期比69.6%増、営業利益も同99.8%増と急速に拡大した。営業利益率は前期の22.0%から25.9%に上昇し、プロパスト<3236>の中では最も収益性が高い事業である。売上げでは会社全体の8.2%、営業利益では14.8%を占めている。同社では、相続税対策として銀行借入によって物件を購入する個人投資家層が多いことが同事業好調の一因と見ている。

2. 特徴
分譲開発事業などで培った同社のデザイン力を生かし、コストを抑制しながら、ハイセンスな賃貸マンションを建築することで個人投資家層を対象に売却を行う。小規模かつ中低層物件に特化することで、物件取得時以降の外部環境の変化や建築費用の上昇等の変動要因の影響を抑制する。竣工した物件については、一時的には同社で保有するものの、その後は外部環境を勘案しながら、売却時期を検討する。

徹底的なコンセプト重視の分譲開発事業とは違い、賃貸開発事業ではパターン化を行うことで、外壁をコンクリートの打ちっぱなしにするなど、デザイン性を損なうことなく、低コストを実現している。「グランジット」シリーズは6階以上の物件でエレベーターが付くが、「コンポジット」シリーズは5階以下の物件でエレベーターはなく、初期投資が安くできる。また、分譲開発事業と同じく、ローンが付きやすいRC造にこだわって展開している。近年スタートした事業ではあるが、戦略的には重要な位置付けとなっている。

売却先に個人投資家を主な対象にしているため、視覚的に訴求するような資料を作成し、建物や部屋のデザイン性を強調しながら、立地のよさや利回りを明記し提案に使用しており、仲介会社からも評判が良いようだ。

3. 実績例
賃貸開発事業の最近の主な実績例は以下のとおり。
コンポジット中野（東京都中野区、2017年2月竣工）
コンポジット清澄白河（東京都江東区、2016年12月竣工）
コンポジット江古田（東京都練馬区、2016年6月竣工）
グランジット蒲田（東京都大田区、2016年10月竣工）

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）



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