サムティレジ Research Memo（3）：高い稼働率により安定的なキャッシュフローを生み出すポートフォリオ – フィスコ in とれまが

■サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の概要

2. 投資方針とポートフォリオの状況
(1) 投資方針
a) レジデンス（賃貸住宅）を中心としたアコモデーションアセット等への投資
レジデンスを80%以上組み入れるとともに、20%以下であれば運営型施設（ホテル及びヘルスケア施設等）も可能となっている（現時点での実績はない）。また、レジデンスについては、堅調な単身世帯需要の取り込みが期待できるシングル及びコンパクトタイプ※の物件を重視している。

※シングルタイプは戸当たりの専有面積が30平方メートル未満、コンパクトタイプは戸当たりの専有面積が30平方メートル以上60平方メートル未満。


b) 主要地方都市を中心とした投資
主要地方都市（札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市及び福岡市）に50%以上組み入れる一方、その他地方都市は20%以下とし、首都圏は30%程度とする方針である。※

※取得価格ベース。上記投資比率は目標であり実際のポートフォリオの状況はこれと乖離する場合がある。


(2) ポートフォリオの状況
a) エリア別投資比率
主要地方都市が67.4%、その他地方都市が15.1%、首都圏が17.5%となっており、地方都市比率は合わせて82.5%に上る。レジデンス投資については高稼働率が期待できる首都圏を中心とするJ-REITがほとんどの中で、地方都市中心で高い稼働率（2017年7月末時点で95.6%）を誇る同REITの存在はユニークと言える。また、近畿が32.0%、東海が22.7%と高い比率となっているが、九州12.2%、東北9.2%、北海道5.3%、北関東1.2%と全国に展開しているところも特徴と言える。

b) 築年数別比率
2017年7月末時点の築年数は、5年未満が31.0%、5年以上10年未満が30.4%、10年以上15年未満が31.0%、15年以上20年未満が7.6%となっており、平均築年数は8.4年とレジデンス系REITの中で最も築浅で、物件が比較的新しいところに特徴がある。築浅物件が多いということは、修繕にかかる費用を低く抑えられることや、利用者の人気が高く高稼働率に結び付くところにメリットがある。

c) レジデンス戸当たり平均面積比率
シングルが53.7%、コンパクトが36.0%と両方合わせて89.8%となる。残りはファミリータイプとなっている。

d) 取得先別投資比率
物件取得ルートは、スポンサーによる開発及び保有・ウェアハウジングによるものが66.7%を占め、それ以外ではブリッジファンドの活用が14.8%、外部からの取得が18.6%となっている。また、保有物件の情報ルートでは、スポンサーによるものが46.7%である一方、同REITの運用会社によるものが53.3%となっている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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