サムティレジ Research Memo（10）：礼金及び更新料収入の増加等により、着実な内部成長を実現 – フィスコ in とれまが

■サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の成長戦略とその進捗

(2) 内部成長戦略の進捗
a) 稼働率及び賃料単価の推移
立地を含めた物件自体の競争力や高いリーシング力により、稼働率は引き続き95%超の高い水準で推移している。また、調整後賃料単価についても、物件の特性に合わせた運営により2017年7月期末は前期末と比べて0.4ポイント程度の向上を実現した。特に、入居者の入替があった物件（465件）のうち、増額が275件（全体の59.1%）、据え置きが55件（同11.8%）、減額が135件（同29.0%）となっており、2017年1月期と比べて増額割合が1.1ポイント増加している（逆に、減額は1.2ポイントの減少）。家具・家電の設置やインターネット設備の導入等が賃料増額に奏功したほか、入替時の礼金獲得を推進したこと、賃料ギャップ解消による増額などが寄与したようだ。また、保有物件の更新状況についても、更新率91.2%（更新件数913件）と高い水準を維持するとともに、更新料収受件数は223件（更新件数全体の24.4%）と着実に増えてきた。※更に、礼金収受件数は269件と2017年1月期186件と比べ増加しており、前述のとおり、地方では必ずしも根付いていない制度であるが、見方を変えれば、今後の改善余地（内部成長の伸びしろ）として捉えることもできる。

※前期（2017年1月期）は、更新件数657件（更新率94.3%）のうち、更新料収受件数は99件（全体の15.1%）であった。


b) コスト削減
引き続き、地域や物件の特性に合わせたサービスの見直しによる支出削減にも取り組んだ。具体的には、ガス供給会社の変更や水道契約の内容の見直しによるコスト削減のほか、降雪地域においては、融雪システムの稼働を状況に応じてオンライン管理することにより燃料使用料の抑制につなげている。

c) その他各種施策
宅配ボックスの設置や防犯カメラの設置、インターフォンの設置など、入居者への安心・安全・快適な住環境の提供と物件価値向上、ひいては同REITの知名度向上に資する施策にも取り組んでいる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）



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