Ｆブラザーズ Research Memo（3）：“目利き力”と“バリューアップ力”が強みのプロ集団 – フィスコ in とれまが

■会社概要

4. 強み
同社の強みは国内の不動産証券化の黎明期から信託銀行や外資系AM会社などで当該分野に関わってきた専門性が高く、経験、人脈の豊富なプロフェッショナルが多いことだ。2017年11月期末時点の連結役職員数は56名（前期末比6名増）。弁護士、公認会計士、不動産鑑定士、一級建築士、不動産証券化マスターなどの有資格者が多数所属している。具体的には、有望な物件を冷静に見極める“目利き力”、豊富な経験によって培われる“バリューアップ力”が同社プロフェッショナルの特長となっている。比較的人材の流動性の高い不動産業界だが、コアとなる人材の定着率は高いと言う。

5. 資金調達
リーマンショック前後に多くの不動産会社がリファイナンスをできずに破綻に追い込まれたことからわかるように不動産会社にとって資金調達は生命線である。コーポレートローンはすべて自己勘定投資の不動産に紐付いており、物件の事情に合わせて適切な条件で調達している。現在の調達先には、メガバンクのほか、地銀や信金も含まれる。自己勘定投資におけるLTV※は2017年11月期末時点で84.7%。

※ Loan to Value：不動産の物件価値に対する負債（借入金など）の割合。借入残高÷賃貸不動産簿価

自己勘定投資にかかるコーポレートローンについては、加重平均残存期間22.4年と超長期で調達しており、多少の金融環境の変化には動じない備えができている。すべて変動で調達しているが、金利スワップ取引により賃貸不動産の取得に伴う借入金残高の56.1%の支払金利を固定化。また、日銀のマイナス金利導入を受け加重平均借入金利は0.92%と低利で調達できている。超長期で調達していることもあり賃貸キャッシュフローは十分なプラス（賃貸収益が支払利息と元本返済の合計額を十分に上回っている）の状態を維持しており、金融機関の協力も得られやすい。資金調達力は同社にとって大きな強みとなっている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）



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